Le Directeur Général de la Société immobilière du Cameroun donne quelques éclairages suite à la dernière actualité concernant cette structure.
L’Action: Monsieur le Directeur général, la Société Immobilière du Cameroun est en ce moment à la croisée des chemins, du fait de la restructuration intervenue en son sein depuis votre arrivée. Comment se porte-t-elle à ce jour ?
Ahmadou Sardaouna : Je dirais que quand j’ai pris fonction à la tête Sic, il y a exactement 18 mois, j’ai trouvé une société qui faisait face à de nombreuses difficultés notamment d’ordre social, financier, technique, institutionnel et de gouvernance.
Sur le plan social nous avons constaté que les avancements et les reclassements ne respectaient pas les normes en la matière. Ils étaient adossés sur le clientélisme et souvent entachés d’un esprit communautaire. Le paiement du solde du 13e mois de 2015 à 2019 était gelé. Nous avons en moins d’un an décanté cette situation ; ce qui a pu mettre la SIC dans une stabilité parfaite depuis l’année 2020.
Sur le plan financier, cette société croulait sous le poids des dettes depuis plusieurs années, malgré les efforts de redressement engagés par mes prédécesseurs. En effet, il avait été question de revaloriser le Capital de la Sic qui stagnait à 500 millions Francs même si sur le papier s’affichait depuis 1978 un capital d’un milliard de Francs. Cependant, l’Etat n’avait toujours pas libéré les 500 millions complémentaires. Nous avons donc mené toutes les diligences auprès de notre tutelle financière pour rattraper ce gap de 500 millions et porter effectivement le capital à 1 milliard F ; dans cette opération le Minfi a apporté 400 millions F et la Sic 100 millions sur fond propre. De plus, le Comité Technique De Réhabilitation Des Entreprises placé auprès du Minfi a travaillé intensément avec la Sic sur les dettes croisées Etat-Sic, qui ont finalement dégagé un solde créditeur au profit de la Sic de près de 33 milliards Francs permettant à cette dernière d’augmenter le volume de ses ressources propres.
Sur le plan technique, nous expérimentons avec beaucoup de succès le processus de maturation de projets dans l’optique d’accéder assez facilement aux différences sources de financement. Actuellement quelques projets sont prêts et intéressent des partenaires financiers ; il s’agit en outre de 150 logements de haut standing en remplacement de l’ancienne résidence du Directeur Général et la construction des logements économiques en terre ciment dans un partenariat avec Cimencam et Mipromalo ; un projet pilote est en cours dans la ville de Pitoa à environ 10 millions Francs l’unité. Ce projet sera répliqué dans les villes de Meyomessala et de Garoua-Boulaï.
Pour résoudre le déficit en logements au Cameroun, évalué aujourd’hui à près de 2 millions d’unités, Il s’avère nécessaire de faire recours à la production industrielle de masse découlant de la mécanisation du processus qui permet la :
- Multiplication des objets produits avec une main-d’œuvre réduite ;
- Introduction des technologies innovantes ;
- Obtention de la réduction des coûts du logement et des délais de construction ;
- Augmentation de la performance énergétique ;
- Transfert de technologie et création d’emplois de haute technicité
C’est ainsi que nous avons engagé des pourparlers avec certains partenaires techniques et financiers pour l’implantation de quatre usines de préfabrications dans quatre régions du Cameroun (Yaoundé, Bafoussam, Garoua et Douala) l’objectif étant de disposer en quantité et en qualité des matériaux de construction pour la production en masse des logements. Nous avons donc en projet de produire à Yaoundé et Douala de 5.000 logements par an, et 2000 unités à Garoua et Bafoussam. Le but de ce partenariat est de produire tout d’abord des logements de haut-standings dont a besoin la diaspora ; et les bénéfices engrangés permettront de réaliser dans la zone périurbaine des logements sociaux. Notre ambition étant à moyen terme d’atteindre environ 30.000 logements. Une fois les usines amorties, elles seront rétrocédées à l’Etat du Cameroun à travers la Sic. Sur le plan institutionnel, nous avons revisité les Statuts de la SIC, le Statut du personnel et l’organigramme de la SIC aux fins de les adapter à la nouvelle réglementation en vigueur. Les deux premiers textes ont été validés par les instances dédiées et le troisième est en cours de validation.
En ce qui concerne la gouvernance, nous nous sommes appesantis sur la dimension participative, présentée aujourd’hui comme un vecteur de bonne gestion, dans la mesure où elle favorise le partage et l’interaction au sein d’une institution ou d’une communauté. Par exemple, dans les immeubles, les différents locataires peuvent se constituer en assemblée des co-résidents ou co-locataires, mutualisant leurs moyens financiers pour les travaux liés aux espaces communs, comme c’est le cas dans la copropriété.
Nous avons ainsi élaboré un code de résidence qui définit les dispositions afférentes au processus du vivre ensemble (une vision partagée des citoyens). En outre, il identifie les principaux acteurs de la gestion des Cités et décrit les droits et les devoirs de chacun. Ce code d’habitation qui doit permettre aux locataires de s’approprier la notion d’hygiène et de salubrité à l’intérieur de leur bâtiment. Ils doivent s’investir et aider le chef de l’Etat à les aider.
Aujourd’hui, nous constatons que les différentes actions menées depuis notre arrivée et présentées ci-avant produisent des effets positifs ; ce qui nous permet d’avoir beaucoup d’espoir quant au redressement effectif et dans un bref délai de la Sic.
Lorsque vous parlez de 10 millions, s’agit-il de la location-vente ou autre chose ? Et pensez-vous que le Camerounais moyen peut disposer de 10 millions cash pour le faire ?
Il s’agit du montant du prix d’acquisition d’un logement toutes taxes comprises lorsqu’on paie cash. Cependant, au cas où l’on opte pour une location-vente (long terme), ce montant est majoré des intérêts qui vont courir au fil de l’échéance qui est souvent de 20 ou 25 ans, voire plus. Dans le souci de réduire la pénibilité de la dette que peut contacter un Camerounais moyen, nous envisageons dans notre vision de militer pour la mise en place des coopératives d’habitat pour faire prospérer l’auto-construction. Le principe étant de créer des trames assainies, et des centrales d’achat pour permettre de baisser les coûts de construction. C’est ce qui bloque généralement les acquéreurs. Dans notre convention avec Cimencam il est question de mettre à la disposition des acquéreurs son bina store pour permettre la construction par des tiers sous cahiers de charges bien établi et de commun accord avec la Maetur et le ministère de l’Habitat et du Développement urbain.
Il y a quelques mois, vous avez entrepris un certain nombre d’actions dans le but de redresser cette société, dont la décision il y a peu d’expulser les locataires indélicats. Y a-t-il des catégories précises visées par cette opération ?
En venant à la Sic, nous n’avions pas pour intention d’expulser nos locataires. Les textes en vigueur, notamment les dispositions du Traité de l’Ohada ne permettent pas d’expulser systématiquement les personnes qui ne s’acquittent pas des frais de loyer. A la suite de notre descente dans nos différentes Cités à travers le pays, nous avons constaté que 25 % des occupants de nos logements ne disposaient pas d’un contrat avec la Sic. Nous avons mis en place une commission mixte (Agents, Avocats, Huissiers) chargée d’inventorier les sous-locataires qui ensuite ont été invités à régulariser leur situation, moyennant le paiement des pénalités symboliques aux fins d’avoir un contrat en bonne et due forme. L’étape suivante de notre approche étant de digitaliser tous les contrats sur une plateforme dématérialisée. Un an après le lancement de cette opération, seuls 60% ont réagi ; ce qui a certes permis d’améliorer notre chiffre d’affaires en 2020. Cependant près de 40% des sous-locataires identifiés n’ont pas répondu à l’appel, C’est la raison pour laquelle nous avons fait ce communiqué annonçant notre séparation avec les 452 locataires indélicats. Notre souci premier n’est nullement de les déloger. Il faut comprendre que nous avons une obligation de recouvrer toutes les dettes de la Sic. Si chaque locataire respecte ses engagements alors nous n’avons pas le droit de l’expulser. Certaines mauvaises langues ont voulu ternir l’ampleur de cette campagne en insinuant que le DG veut expulser les clients de la Sic pour attribuer les logements à ses protégés. Les Camerounais doivent comprendre une fois pour toute qu’on ne peut pas continuer indéfiniment à spolier les biens de l’Etat. Il convient de noter que l’argent que nous allons récupérer va permettre de construire d’autres maisons et y loger d’autres Camerounais comme eux. Le montant de ces impayés s’élève aujourd’hui à près de 700 millions. Si jamais nous ne procédons pas à ce recouvrement, il est certain que la gestion du Directeur Général sera mise en question. N’oubliez pas que le DG a l’obligation de rendre compte au Commissaire aux Comptes et au Conseil d’administration. Nous exhortons solennellement ces mis en cause de venir s’acquitter de leurs dettes auprès de nos services compétents.
Monsieur le directeur général, nous aimerions savoir si vous tenez le même langage avec les hauts fonctionnaires et les hauts gradés de l’armée qui semble-t-il vous causer assez de soucis en termes de non-paiement de loyers ?
Je tiens à relever que le Chef de l’Etat m’a placé ici pour redresser cette société. Je n’ai pas à savoir qui est derrière un locataire qui s’abstient à payer ses loyers. Le principe de recouvrement intégral des impayés est applicable à tous. C’est vrai qu’il y a des interventions de gauche à droite, mais je n’ai aucune raison de cacher les payeurs indélicats de la Sic. J’ai tout intérêt de recouvrer tout ce qu’on doit à la Sic pour que les caisses soient assainies. Si certains estiment qu’ils ne doivent pas payer, nous saisirons la justice pour que des actions appropriées soient entreprises. Nos avocats sont sur ces dossiers et nous allons recourir aux services d’un huissier qui va se charger de ce recouvrement. Ce n’est pas un problème du Directeur général. L’objectif a été fixé par le Conseil d’administration et nous allons l’atteindre.
Qu’en est-il des cas de sous-location ?
J’en ai parlé tantôt. Ce sont les 25% qui ont été avertis et dont une partie de la dette a commencé à être soldée à hauteur de 60%. Bien plus, vous savez que le logement social est un domaine de souveraineté suivi par la Très Haute Hiérarchie, à savoir le chef de l’Etat. Et donc nous ne pouvons pas agir avec empressement. C’est pour cela que nous donnons un temps relativement long en repoussant les délais pour que les locataires aient le temps de rembourser.
Parlant du chef de l’Etat justement, il avait instruit la construction de 10.000 logements sociaux. Avez-vous commencé à les commercialiser ?
En prince je ne devrais pas parler de ce Programme gouvernemental dans ma posture de Directeur général de la Sic, qui est simplement un Maître d’ouvrage délégué. C’est de la compétence du ministère de l’Habitat et du Développement urbain. Mais en tant que technicien de la chose et ancien secrétaire général de ce ministère, je dirais que l’opération des 10.000 logements a été une opération foireuse sur toute la ligne. Parce que l’opérationnel a été déplacé de la société Immobilière du Cameroun, vers le ministère sectoriel qu’est le Mindhu. Ceci a complètement plombé le dossier qui devrait durer huit (08) mois, mais nous en sommes à pratiquement onze (11) ans déjà. Même si on prend seulement la convention qui a été signée entre le Minhdu et la Sic en 2012, et qui donnait la pleine mesure à la Sic de concevoir les études architecturales, le suivi et le pilotage de ce programme, la réception et la commercialisation, le morcellement au nom de la Sic pour travailler avec les notaires afin que les titres de Propriété soient édités, etc. il convient de constater que dans son opérationnalisation, cela a été une autre chose. Maintenant que Madame le Minhdu veut reverser entièrement ces constructions dont les travaux ne sont pas achevés à la Sic ; c’est-à-dire qu’elle aura la charge non seulement de construire, mais de rechercher aussi les financements en vue de les achever. Nous avons à cet effet saisi le Minhdu il y a un mois pour dire que la commercialisation voulue par le chef de l’Etat, a encaissé 11,5 milliards dans un compte ouvert à Eco Bank, et sous couvert de la CAA et que 8 milliards ont été utilisés par le Minhdu. Les trois (3) milliards qui restent sont bloqués à la CAA appartient aux acquéreurs qui pour la plupart ont payé cash. La loi dit que nous avons un an pour remettre les clés aux clients qui se sont acquitté complètement du prix de vente. Nous saluons ici l’initiative Madame le Ministre qui a effectué une descente à Douala aux fins de rassurer ces acquéreurs de la remise des clés de logements d’ici fin du mois de mars. Certes, il y a des problèmes avec les acquéreurs qui seront financés par le Crédit Foncier du Cameroun ; en effet, le Cfc exige une garantie pour débloquer les prêts à eux accordés conformément aux exigences de la Cobac. Il y a donc lieu de morceler au profit de la Sic les Titres Fonciers des terrains assiettes de ce projet aux fins de faciliter à son tour l’obtention par les clients de leurs titres de propriété, une fois l’acquittement de prix de vente conclu. Avec ce principe, on peut morceler en deux jours ces Titres Fonciers et donner les garanties au Cfc, qui pourra libérer les fonds dans le compte projet et permettre l’achèvement des travaux restants. Lors de la dernière session du Conseil d’Administration, il nous a été attribué 290 logements avec pour instructions de les achever au cours de cette année. Il convient de préciser que la Sic connait une tension de trésorerie et donc ne peut pas réaliser ces travaux sur fonds propres. Nous espérons que d’ici un mois cela pourrait bouge du côté de l’Etat. Nous avons la main d’œuvre qualifiée que nous pouvons mobiliser pour le faire. Il faut donc que la CAA libère les trois (3) milliards restants. Le Premier Ministre avait instruit que la SIC utilise les fonds logés à la CAA pour faire le revolving.
Quelles sont les perspectives à court ou moyen terme de la Sic ?
Comme ambition, nous avons maturé deux projets d’envergure. Un projet de 200 logements qui a cependant des contraintes de libération d’emprise occupée en ce moment par certains services de la Dgsn ; il s’agit en outre de l’immeuble 93, jouxtant l’immeuble T.Bella. Les études architecturales et techniques y afférentes sont déjà prêtes ; maintenant nous attendons que l’Etat nous aide à libérer cet espace. Nous devons réaliser ce projet avec des partenaires privés, parce que le logement a besoin de l’argent cash. Un second projet intitulé l’Immeuble le Mfoundi de 150 logements de haut standing, toujours au quartier de l’hippodrome est déjà prêt. Le marché a déjà été signé et trois banques sont prêtes à nous accompagner à hauteur de 10 milliards F pour chacune. Le dossier a été transmis à la Cndp (le Comité National de Dépenses Publiques), placé auprès du Ministère des Finances) pour avis. C’est le problème qui retarde le démarrage de ce projet. Nous pensons que d’ici la fin du mois de mars 2021 nous procéderons à la pose de la première pierre de cet édifice. Ces travaux permettront à la Sic d’engranger un bénéfice de près de 5 milliards. Le troisième projet concerne la rénovation de la Cité Sic de Nlongkak, qui est dans un état de délabrement très avancé. Nous avons aussi contacté un partenaire international qui va mobiliser 144 milliards pour réaliser de grands ensembles commerciaux, des logements sociaux, des logements de haut standing et des logements économiques. Ceci permettra de changer la physionomie de la ville. Il pourra débuter début avril 2021.
La vision stratégique à l’horizon 2035 de la SIC qui a été validée par le Conseil d’Administration, a quatre axes. Le premier axe est celui de la gouvernance. Il s’agit ici des outils en matière de logement social qu’il faut encadrer. Parce que le Cameroun manque d’instruments de valeur hypothécaire. Il y a une incompréhension entre les banques privées qui ont des liquidités ont peur de ce risque-là afin de libérer leur argent. C’est pour cela qu’il faut toiletter le secteur pour qu’il y ait compréhension entre les acteurs. En deuxième position, nous avons décidé de mettre en place un méga Bureau D’études. En matière de marché public, lorsqu’on monte les études, il faut attendre un an ou deux pour voir le dossier aboutir. Cela freine l’évolution des constructions au Cameroun. La SIC va donc acquérir l’expertise pour encadrer les Collectivités territoriales décentralisées (CTD). Selon le Code général des Ctd, il est dit que l’Etat doit appuyer ces structures à travers le montage de leurs dossiers technique, financier, environnemental, etc. Il en sera de même pour les tiers qui pourront nous solliciter. L’autre axe concerne l’industrialisation du bâtiment au Cameroun. A ce niveau nous allons saisir des partenaires internationaux privés qui vont implanter des usines à leur risque. La Sic va contribuer au capital et commercialiser les produits pendant un certain temps avant de rentrer définitivement en propriété. Parce qu’il faut au moins 3.000 logements pour implanter une usine. Nous sommes soutenus dans ce projet par l’Agence de Promotion des Investissements, Api, y compris le Minfi, la Douane et les impôts. Une fois que nous aurons des logements de haut standing dans les noyaux centraux des villes, nous ferons des bénéfices qui vont nous porter sur le troisième axe, à savoir : la construction de plus de 30.000 de logements sociaux dans les périphéries et voulue par le chef de l’Etat, Paul Biya. Le dernier axe concerne la restauration de l’image de la Sic dont les premières constructions datent de 40 ans et qui ne conviennent plus aux exigences du bâtiment moderne. En matière de promotion immobilière, il faut une périodicité d’entretien. Le Conseil d’Administration nous a autorisé une périodicité de cinq ou dix ans pour le faire pour la réhabilitation des anciens logements. Or depuis 1994, il y a eu baisse et stagnation des prix sur nos logements, qui sont des équipements marchands. Pendant qu’en France, l’Inc procède à une augmentation de 2 à 3 % chaque année du coût de loyer. Il faut comprendre ici que c’était la volonté du Chef de l’Etat de loger ses compatriotes à un prix modéré. En effet, pour un T4 dont le coût de location mensuel sur le marché est de 200.000 Fcfa, il a été rabaissé à 50.000 Fcfa et 25.000 Fcfa pour les fonctionnaires.
Le manque à gagner pour la Sic s’élève aujourd’hui à près 60 milliards de Fcfa. Le ministère des Finances est en train de tout faire pour débloquer cette somme au profit de la Sic. Mais nous sommes conscients que nous ne devons pas continuer à fonctionner avec le soutien du trésor public. La Sic doit voler de ses propres ailes. C’est la raison pour laquelle l’Etat du Cameroun a saisi l’opportunité pour mettre la Sic à l’expertise de l’Onu-Habitat, avec qui nous avons signé une convention de 2,2 milliards Fcfa pour mettre la Sic à jour comme cela se fait au Maroc, au Kenya, le Rwanda ou encore en Tunisie. Les Camerounais doivent penser à bien sauvegarder le bien que le Chef de l’Etat leur a donné, que de critiquer tout le temps. - propos recueillis par Serge Williams FOTSO et W. Monayong
